부안지역에서 유명세를 타고 있는 고사포 펜션단지 일부 업소가 다가구주택인데 무허가 숙박시설로 운영된 것으로 확인됐다.
이들 업소는 작년에 정부합동감사에서 건축법위반 등으로 적발돼 적게는 470만원에서 많게는 4700만원의 이행강제금이 부과됐다.
건축물대장에는 용도가 다가구주택으로 등록되어 있는데 실제로는 무허가 숙박시설로 운영 해왔던 것.
부안군은 이들 업소에 대해 작년 12월 이행강제금을 부과했다.
이곳 부지는 계획관리지역으로 숙박시설은 허가 되지 않는 지역이다.
부안군 군계획조례 제56조(계획관리지역에서 휴게음식점 등을 설치할 수 없는 지역)에는 ‘계획관리지역에 ’휴게음식점·일반음식점 및 숙박시설 등(이하 '휴게음식점 등' 이라한다)을 설치할 수 없는 지역은 '별표 24'와 같다’고 되어 있다.
별표 24 제8항에는 '도로법'에 따른 도로의 경계로부터 50미터 이내인 지역(숙박시설을 설치하는 경우에 한정한다)이라고 명시돼 있는데, 펜션단지가 들어선 곳은 대부분 국도 30호선 경계로부터 50미터 이내에 있다.
따라서 숙박시설이 들어설 수가 없다.
하수도법에 따른 하수종말처리시설 또는 마을 하수도가 설치·운영되거나 10호 이상의 자연마을이 형성된 지역은 제외된다는 예외조항이 있기는 하지만 여기에도 해당되지 않는다.
농어촌정비법에 따라 다가구주택도 민박업(230㎡ 미만)은 가능하지만 이들 업소는 면적이 모두 민박 기준을 초과한다.
그런데 업소들은 이 사실을 알면서도 다가구주택으로 건축 허가를 내놓고 펜션 숙박시설로 건물을 지었다.
그리고는 수년간 무허가 숙박시설로 운영해오다 정부합동단속에서 ‘단독주택 준공 후 펜션영업 및 불법 옹벽설치’ 등의 위반으로 적발됐다.
이들 업소는 정부합동단속에 적발되기전부터 다가구주택을 숙박시설로 용도를 변경할 수 있도록 자연마을 지정이나 오수관로 연결을 요구 해왔다.
하지만 부안군은 업소들이 숙박시설을 할 수 없는 지역인 줄 알면서도 다가구주택으로 건축허가를 내놓고 숙박시설로 건물을 신축해 불법 영업을 해왔기 때문에 자연마을 지정은 안 된다는 입장을 보였다.
다만 2021년도부터 공사가 진행되는 지서 하수관거 정비사업(2단계)을 하면서 기존 하수관 크기 및 펌프장 용량을 확대해 펜션단지 오수관로와 연결해 주겠다는 계획이다.
오수관로가 설치돼 하수관 주 관로와 연결되면 다가구주택에서 숙박시설로 용도변경이 가능하다.
부안군은 무허가 숙박시설에 대해 양성화를 해주겠다는 쪽으로 사실상 방향을 정했지만 불법을 합법화 해준다는 점에서 우려의 목소리가 나온다.
양성화를 해주면 사유재산 가치가 올라간다는 점과 이와 유사한 사례가 발생했을 때 논란의 소지가 있기 때문이다.
고사포 펜션단지 인근 특정업소만 오수관로를 연결해 다가구주택에서 숙박시설로 용도변경이 가능하도록 해주고, 펜션단지 내 부지인데도 다른 업소는 제외하고 한 곳만 생활형 숙박시설로 허가가 나가면서 특혜의혹 논란도 일고 있다.
부안뉴스는 부안군과 업소 관계자 등을 취재한 내용을 바탕으로 펜션단지가 들어서게 된 배경, 부안군 행정의 문제점, 특혜의혹, 양성화에 문제가 없는지 등을 짚어 봤다.
숙박시설 들어설 수 없는 지역인데 업소들은 왜 편법으로 이곳에 숙박시설을 지었나.
이곳에 펜션단지가 조성될 것이라고 얘기가 나온 것은 지난 2009년쯤이다.
그해 전원주택·펜션 전문개발업체인 한 민간 업체가 대규모 펜션단지를 조성하겠다고 기공식까지 갖고 분양에 나섰다.
당시 도내 한 언론사에서도 ‘부안 변산에 대규모 펜션단지 들어선다’ 제하의 기사를 보도 했고, 그 기사에는 부안군 공무원도 기공식에 참석했다는 내용이 담겨있다.
숙박시설이 들어설 수 없는 지역이었지만 10호 이상이 되면 자연마을로 지정돼 용도변경이 가능하다는 이유에서 펜션단지 조성 계획이 세워진 것으로 전해졌다.
그러면서 이곳은 자연스럽게 펜션단지라는 인식이 생겼고, 2011년도부터 펜션 2곳이 들어서면서 영업을 하기 시작했다.
이후 2012년도 2곳, 2013년도 3곳, 2014년도 2곳, 2015년도 4곳, 2016년도 1곳, 2017년도 1곳, 2018년도 1곳 등 차례로 들어서면서 현재의 펜션단지가 조성됐다.
이곳에 들어선 숙박시설 및 다가구주택은 16개소로 건축 허가 용도대로 운영되고 있는 업소는 4곳이다. 3곳은 숙박시설, 1곳은 다가구·근린생활시설로 등록돼 있다.
나머지 12개소는 다가구주택으로 등록돼 있지만 실제로는 무허가 숙박시설로 운영되고 있다.
펜션단지가 조성된 이곳은 탁 트인 바다가 한눈에 보이고 미니 해수욕장까지 있어 관광객들의 숙박시설로는 최적의 입지 조건을 갖추고 있다.
대부분의 업소들은 훗날 숙박시설로 용도변경이 가능할 것으로 보고 불법인줄 알면서도 펜션 숙박영업을 목적으로 평당 수백만원을 주고 토지 매입과 건축 설계를 하고 건물을 신축했다.
무허가 펜션 부안군의 묵인이 키웠다?
무허가로 숙박시설을 운영해온 업소의 잘못도 크지만 수년간 펜션이 계속해서 들어서며 펜션단지까지 형성된데에는 부안군의 안일한 행정에서 비롯된 것이라는 지적이 나온다.
이곳에 최초 펜션 숙박시설이 들어선 것은 지난 2011년도부터다.
그 때부터 다가구주택으로 허가를 낸 펜션이 매년 늘기 시작했다.
그런데 부안군은 무허가 펜션이 운영된다는 사실을 사전에 알고도 묵인했다.
부안군은 2012년도 다가구주택으로 사용승인된 건물에 대해 2013년도 세금을 부과하면서 다가구주택이 아닌 숙박시설 기준으로 부과하고, 같은 해 펜션 매매 과정에서도 취득세를 숙박시설 기준으로 부과했다.
그런데도 부안군은 세금만 숙박시설로 부과했을 뿐 공중위생법 위반에 따른 고발이나 건축법 위반으로 이행강제금 부과 등의 행정 처분 조치는 없었다.
민원제기로 부안군은 2015년도에 첫 단속을 했지만 이 때도 공중위생법위반으로만 고발조치를 하고 건축법위반에 따른 이행강제금은 부과는 하지 않았다.
부안군의 묵인 속에 매년 무허가 숙박시설은 증가하고 불법 숙박업도 성행했다.
그러다가 2018년도부터 2019년도까지 이루어진 정부합동단속에서 고사포 펜션단지 대부분의 업소가 무허가 숙박시설로 적발됐다.
이로 인해 이들은 수백에서 수천만원의 이행강제금을 내야했고, 양성화가 되거나 원상복구를 하지 않을 시 이행강제금은 매년 내야 하는 처지가 됐다.
부안군이 이행강제금을 숙박시설이 들어서는 초기부터 부과했더라면 지금의 사태는 오지 않았을 것이라는 의견이 지배적이다.
숙박업소 한 관계자는 “수천만원의 이행강제금을 부과하는데 누가 수십억원을 투자해 그곳에 펜션을 짓겠느냐”고 했다.
부안군이 무허가 펜션단지를 키웠다고 지적이 나오는 이유다.
특혜의혹 제기돼
부안군이 특정 업소를 다가구주택에서 숙박시설로 양성화 할 수 있도록 주택 오수관로를 하수관 주 관로와 연결해줬다는 주장이 나오면서 특혜의혹 논란이 일고 있다.
부안군이 2012~2015년까지 지서 하수관거 정비사업(1단계)을 추진하면서 고사포 펜션단지와 도로 하나 사이에 있는 A펜션은 오수관로를 연결해 다가구주택에서 숙박시설로 용도 변경이 가능 하도록 해주고 고사포 펜션단지 내 다가구주택은 배제했다는 것.
실제 A펜션은 2014년 다가구주택으로 건축허가를 냈고 2015년 3월 건축물 사용승인을 받은 후 한 달 뒤인 4월에 숙박시설로 용도를 변경 했다.
2015년이면 고사포 펜션단지 내에 숙박시설 및 다가구주택은 11개소나 들어서 있었다.
그런데도 부안군은 공공하수처리구역으로 묶이지 않았다는 이유에서 고사포 펜션단지는 오수관로를 연결해주지 않았다.
이에 대해 부안군 관계자는 “(A펜션이) 하수관로가 지나가는 바로 옆에 위치에 있기 때문에 공공하수처리구역으로 지정된 것으로 판단해 건축계와 협의해 (오수관로를 주 관로와) 연결해줬다”고 했다.
부안군의 말대로라면 A펜션 맞은편에 있는 B펜션과 C펜션도 하수관로를 연결해줘야 이치에 맞지만 배제됐다.
이 때문에 일각에서는 부안군의회 의장에 도의원 출신과 관련이 있는 D식당이 A펜션 옆에 있다 보니 행정에서 함께 오수관로를 연결 해준 것 아니냐는 의혹의 시선을 보내고 있다.
부안군에 따르면 D식당은 2013년도 다가구주택과 일반음식점으로 허가를 내고 2015년도 2월경 사용승인을 받은 뒤 그해 단독주택과 2종근린생활시설로 용도를 추가 변경 했다.
특혜의혹은 이뿐만이 아니다.
부안군은 작년 2월경 고사포 펜션단지 내 부지 한 곳에 대해 생활형 숙박시설로 허가를 내줬다.
이 부지는 하수관로가 설치된 도로변 기준 B펜션과 C펜션 보다 안쪽에 위치해 있다.
더군다나 이 펜션단지는 양성화를 위해 자연마을 지정이나 오수관 연결을 부안군에 강력하게 요구하고 있는 상황이었다.
그런데도 부안군은 기존 펜션보다 안쪽에 있는데도 숙박시설로 허가를 내줬다.
업소 한 관계자는 “부안군에서 오수처리 용량이 한 집 정도는 가능해 연결을 해줬다고 한다. 그게 말이 되는 소리냐”면서 “그러면 하수관로와 더 가까운 건물부터 연결해 주고 그 다음에 그 부지를 해줘야 맞는 것 아니냐”며 불만을 터트렸다.
고사포 펜션단지 업소들 양성화 움직임.
고사포 펜션단지 업소들이 본격적으로 양성화 목소리를 낸 건 2016년도다.
정부합동단속되기 약 3~4년 전이다.
업소들은 그해 고사포명품펜션단지협의회를 구성하고 오수관로를 연결해줄 것을 부안군에 요구했다.
계획관리지역이라고 하더라도 자연마을이나 하수종말처리시설이 돼 있으면 다가구주택에서 숙박시설로 용도변경이 가능해 합법적으로 운영을 할 수 있기 때문이다.
펜션단지에서 사용했던 오수가 완전하게 정화가 안 된 채 물이 외부로 흘러 주변에 악취가 풍기는 점도 오수관로 연결 요구의 한 이유였다.
이에 부안군은 공공하수처리구역으로 묶이지 않았다는 이유로 업소들의 오수관로 연결 요구에 대해 불가 입장을 밝혔다.
업소들은 자연마을 지정 요건인 10호 이상이 된 점과 펜션단지 주변에 과거 자연마을이 형성됐다는 점 등을 근거로 자연마을 지정과 오수관로 연결 등 투트랙으로 양성화 목소리를 냈다.
하지만 부안군은 업주들이 다가구주택으로 허가를 내놓고 불법으로 숙박시설을 짓고 운영했다는 이유에서 자연마을 지정 불가 방침을 보였다.
업소들은 지역구 의원들과 고사포 펜션단지 현안문제를 논의했지만 역시 결론을 내지 못했다.
그러던 중 어찌된 이유인지 부안군은 이곳을 2018년도 공공하수처리구역으로 지정했다.
공교롭게도 특혜의혹이 제기된 고사포 펜션단지 내 부지 오수관로를 설치할 수 있도록 공공하수도 공사 허가를 내준 시점과 같은 해다.
고사포페션단지가 공공하수처리구역으로 지정된 건 2018년도 6월경이고, 공공하수도 공사 허가가 난 시점은 그해 10월경이다.
어찌됐든 고사포 펜션단지 업소들도 양성화할 수 있는 길은 열렸다.
그런데 그해 정부합동감사가 나왔고, 그 시점에서 업소들은 군수와 면담을 가졌다.
그때가 2018년도 12월 20일경.
업소들은 군수와 면담 자리에서 세금은 숙박시설로 받으면서 불법이라고 단속을 한 점에 대해 불만을 드러냈다.
숙박시설 업소 한 관계자는 면담 자리에서 “펜션을 경매로 매수해서 들어왔다. 다가구주택이면 취득세가 1.2%인데 4.6%를 냈다. 다가구면 세금이 9백 몇십만원인데 4000만원을 냈다”며 “재산세도 배 이상 오르고 이유를 물어보니까 숙박시설이라고 했다. 공시지가도 배로 올랐다. 모든 세금이라는 세금은 숙박시설 기준으로 징수를 했다. 그런데 단속을 할 때는 다가구주택 기준으로 한다”며 세금 따로, 단속 따로인 것에 대한 불만을 토로했다.
또 업소들은 무허가 숙박업소 이외 허가 업소들도 같이 오수관로를 연결해야 한다는 필요성을 제기했다.
정화조를 거치더라도 악취가 발생하는 물이 그대로 바다로 흘러간다는 것.
이 같은 이유로 업소들은 펜션단지에 오수관로를 연결해 줄 것을 요구했고, 면담 자리에서 긍정적인 의견이 나왔다.
오수관로 설치비용을 업소 측에서 부담하는 조건으로 오수관로를 하수관 주 관로와 연결이 가능한지 검토한다는 쪽으로 마무리 됐다.
오수관로 설치 과정서 무허가 공사, 용량초과 등으로 업소와 부안군 간 잡음.
면담 후 오수관로 연결이 순탄할 것으로 예상됐지만 계획이 틀어졌다.
오수관로를 설치해도 펜션단지에서 배출되는 오폐수를 처리하기에는 기존 하수처리 시설로는 용량이 초과해 연결이 어렵다는 것.
이 과정에서 논란이 벌어졌다.
부안군 주장에 따르면 업소들이 공공하수도 설치를 위한 허가를 받지 않은 상태에서 공사를 진행했고, 뒤늦게 이 사실을 알고 공사를 중단시켰다. 또 오수관로를 연결해도 하수처리용량초과로 연결이 안 된다는 사실도 업소 측에 알려줬다.
업소 측은 공공하수처리시설이 허가 나기 전 오수관로 매립공사를 한 건 맞지만, 부안군도 공사를 하고 있는 것을 알고 있었고, 오수관로를 연결해도 하수처리 용량초과로 연결이 안 된다는 사실은 오수관로 설치 공사 중 뒤 늦게 알려줬다고 주장하고 있다.
이에 대해 부안군 관계자는 “1차 서류 접수를 하고 나서 검토 도중 용량 얘기가 나와서 (하수처리) 용량도 부족하고 서류적인 보완도 부족하다고 얘기를 했다"면서 "정확히 기억은 나지 않지만 민원 아니면 그분들을 봬러 (펜션단지에) 갔을 것이다. 그런데 공공하수도 공사 허가가 나가지 않았는데 공사를 하고 있어 깜짝놀랐고 공사를 중지시켰다”고 했다.
이와 달리 업소 측은 “군수가 약속을 해서 사유지에 대해 토지사용승낙까지 받아 업소들이 경제적으로 어려운데도 1000만원씩을 내 1억2000만원을 들여 오수관로 설치 사업을 추진했다”면서 “부안군이 수차례 서류 보완 요구를 했고, 공무원이 공사현장도 여러 번 방문을 했는데 공사를 하는 것을 몰랐다고 하는 것은 말이 안 된다”고 주장했다
그러면서 “용량이 초과 된다면 처음부터 그렇게 말했어야지 뒤늦게 안 된다고 하면 말이 되느냐”며 “용량이 초과돼 연결을 못해준다는 말은 공사를 중단시키면서 그 때 처음 들었다”며 부안군의 주장에 어처구니 없어 했다.
여기서 부안군의 안일한 행정이 또 드러난다.
군수가 업소 측에서 오수관로 설치비용을 부담하는 조건으로 하수관 주 관로와 연결이 가능한지 검토한다고 했다.
그럼 부안군은 오폐수처리가 가능한지부터 확인해 업소 측에 답을 줬어야 했다.
그렇지만 부안군은 그 뒤 수개월이 지나도록 용량이 가능한지 확인을 하지 않았다.
그러면서도 부안군은 그에 앞서 2018년도 10월경 한 개소 정도는 오폐수처리가 가능하다는 이유로 고사포 펜션단지 내 건축허가를 낸 부지에 대해 오수관로를 설치할 수 있는 공공하수도 공사 허가는 내줬다.
업소 관계자들이 군수와 면담에서 오수관로 연결을 요구한 때가 12월 이니까 약 2개월 전쯤이다.
이미 군수와의 면담 전부터 고사포 펜션단지는 오수관로를 연결할 수 없다는 것을 부안은 이미 파악한 상태라고 볼 수 있다.
오수관로 연결 문제에 대한 잡음도 부안군의 안일한 행정에서 비롯됐다는 지적을 피하기는 어려워 보인다.
부안군은 2021년도부터 2023년까지 공사가 진행되는 지서 하수관거 정비사업(2단계)을 할 때 처리 용량을 늘려 고사포 펜션단지 내 오수관로를 연결해 사용할 수 있도록 해주겠다는 입장이다.
이 사업은 올 6월경 설계에 들어가 빨라야 내년 5~6월경이나 사업시행이 가능하다.
몇 년 앞도 내다보지 못한 부안군, 수억원대 혈세만 낭비.
부안군이 지난 2012~2015년 지서 하수관거 정비사업을 추진하면서 하수관과 펌프장 규모를 몇 년 앞도 내다보지 못하고 설치해 예산만 낭비되게 됐다는 비난 여론이 형성되고 있다.
고사포는 부안의 대표 관광지로 꼽히는 곳 중 하나로 민박이나 숙박시설들이 계속해서 늘어날 수밖에 없기 때문에 예측이 가능한데 당장 눈앞에 닥친 상황만 보고 하수관로를 시설했다는 것.
특히 하수관거 정비사업 전 하수관로가 지나가는 지점 부근에 2009년도부터 고사포에 대규모 펜션단지가 들어선다는 언론보도가 있었고, 2010년도부터 건물을 짓기 시작했다.
부안군은 이 같은 상황은 반영하지 않고 그 당시 하수처리 용량만 소화할 수 있는 수준의 하수관(80㎜)로 및 펌프장(하루처리용량 240톤)을 설치했다.
하수관 크기와 펌프장 용량을 더 키웠다면 고사포 펜션단지에 오수관로를 설치해 하수관 주 관로와 연결만 하면 일은 쉽게 해결될 문제였다.
부안군은 예산 등의 핑계로 당시 어쩔 수 없는 상황이었다는 이유를 대고 있지만 결국 또 하수관로나 펌프장을 증설하는데 수억원을 들여야 한다.
부안군의 몇 년 앞도 내다보지 못한 졸속행정에 혈세만 낭비되게 생겼다.
고사포 무허가 숙박시설 양성화 공감대 형성됐지만 우려는 남아.
부안군이 사실상 양성화를 해주기고 가닥을 잡았지만 우려는 남아있다.
그들도 부안군민이고, 수십억원을 들여 건물을 지었는데 철거를 할 수도 없다 보니 공무원들 사이에도 양성화를 해줘야 한다는 데는 공감을 하고 있다.
특히 이곳이 관광명소로 소문이 나면서 부안군 관광객유입에도 도움이 되고 있다.
하지만 형평성 논란이나 특혜 시비가 불거질 수도 있다는 지적이 있다.
이번 일이 하나의 사례가 돼 이를 예로 이와 유사한 다른 무허가 펜션들이 양성화를 요구하고 나설 수도 있고, 외부에서 특혜를 준 것 아니냐는 시각으로 바라볼 수 있다는 것.
그렇다고 공공하수처리구역으로 지정된 곳을 오수관 연결을 안 해줄 수도 없는 상황이다.
자체 정화조에서 정화가 완벽하게 안 된 상태에서 오폐수가 외부로 흘러나와 관광지에서 악취가 발생되고 이 오폐수가 바다로 흘러 나가고 있기 때문.
그리고 부안군은 이미 앞서 두 번의 선례를 남겼다.
첫 번째는 2015년도에 오수관로를 연결해 다가구주택을 숙박시설로 용도변경을 할 수 있도록 했고, 또 한 번은 고사포 무허가 펜션단지 내 부지에 대해 2018년도에 공공하수도 공사 허가를 내줘 오수관로가 설치됐다. 이로 인해 2019년에 생활형 숙박시설로 건축허가 승인이 났다.
자연마을 지정은 무허가 숙박시설을 다가구주택으로 인정을 해주느냐가 쟁점이 될 것으로 보인다.
현재 고사포 펜션단지 내에는 17호가 있어 10호 이상이 되면 자연마을 지정이 가능하다는 요건엔 충족한다.
그렇지만 건축물대장에는 다가구주택인데 숙박시설로 운영돼 자연마을로 지정이 됐을 때 법에 위반이 되는지 명확한 법리적 해석이 필요하다.
현재 업소들은 국민권익위원회에 질의한 자연마을 지정과 관련한 답변이 8월 중 오는데 이 답변을 기다리는 중이다.
이 결과에 따라서 부안군에 다시 자연마을 지정을 요구하기 위해서다.
업소 측 관계자는 “우리도 부안군민이다. 타지역에서 왔다고 너무 차별을 하는 것 같다”면서 “변산해수욕장을 개발해도 외지에서 투자를 거의 하지 않는다. 그렇게 보면 우리는 수십억 원을 투자해 부안 관광발전에 기여하고 있는 것 아니냐”며 하소연 했다.
이어 “우리도 다가구주택으로 허가를 내고 숙박시설로 지었던 잘 못은 인정을 한다”면서 “하지만 계속해서 무허가로 숙박시설을 운영할 것 같았으면 애초부터 들어오지 않았다. 자연마을지정 등 양성화가 가능하다는 얘기가 있어 숙박시설 기준으로 건물을 짓고 당시 소방법 기준으로 소방시설을 했다”고 말했다.
그러면서 “오수관로 연결이 가능하다고 해 양성화 기준에 맞추려고 영업을 중단하고 2억원에 가까운 돈을 들여 현재 기준으로 소방시설을 한 곳도 있고, 다른 곳도 소방시설을 새롭게 하려고 했었다”면서 “부안군이 뒤늦게 안 된다고 하면서 업소들은 망연자실 하고 있다. 이대로 가다가는 업소들 다 죽게 생겼다. 오수관로 연결이 늦어지면 자연마을 지정이라도 빨리 해달가”고 촉구했다.